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  在一位不願具名的機構分析人士看來,海梓府是目前北京樓市降價"最真"的一個樓盤。而在海梓府周邊,大體量供應的壓力,也迫使海梓府不得不做出調整。

  在"五一"前那次著名的"毛氏演講"中,毛大慶提到,過去一年多,土地的放量,尤其像北京自住商品房用地的上市,形成瞭一種"虛擬供應"的現象,引發買房人短期對市場的觀望,許多剛性需求都趴在自住商品房上,不動瞭。

  去年12月14日,海梓府與亦莊金茂悅、金域東郡同時取證開盤。海梓府取證8棟樓364套房源,金茂悅取證5棟樓346套房源,金域東郡取證兩棟樓144套房源。

  4月底

內容來自sina新聞

  3月中旬的這次開盤,萬科橙推出333套毛坯房源,均價21680元/平方米。相對於此前售樓處釋放的精裝房2.6萬元/平方米的報價,萬科橙實際推盤價格在數2胎房貸 2胎房貸利息任何問題免費諮詢字上的下調,被很多人解讀為降價。

  到瞭4月,亦莊區域以北京城建·海梓府為代表的樓盤開始推出"特價房"。海梓府特價房28800元/平方米起的價格,比之前35000-36000元/平方米的價格下調不少。

  需求受抑

  談政策 銀根有望適度放松

  最新統計顯示,今年2月以來,北京樓市庫存開始增加。5月10日,北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套,較春節後的低點5.5萬套增加瞭1.5萬套左右。這創造瞭13個月以來的新高。

  根據北京的計劃,去年和今年,合計要推出7萬套自住商品房。但現在排隊等待自住商品房的數字遠遠多於7萬。

  周興:從企業的銀行借貸、消費者的房貸審批來看,銀根依然很緊,沒有感覺到有放松的跡象,未來如果放松,我覺得不是為瞭"救樓市",而是從整體經濟發展考慮。

  "小量多推"成為當下不少房企的應對之道。

  談到今年樓市成交的下滑,許多業內人士都會提到自住房的影響。

  李文傑中原集團首席運營官COO

  而在北京,如果給房價松動找一個標志性事件,不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙"降價"。雖然萬科方面在當時迅速澄清不是主動降價,而是按照政府指導價銷售,但對於一些買房人包括開發商同行來說,這就足夠瞭。

  今年5月6日,在大興西紅門一地塊的競爭中,東亞新華就多次舉牌,不過沒能笑到最後。

  李京告訴記者,海梓府28800元/平方米的起價更是為瞭吸引眼球,這一批特價房均價還在32000元/平方米。但即便這樣,降價幅度也很明顯。而目前海梓府銷售的還都是去年底取證的同一批房源。

  馮科 北京大學經濟所房地產金融研究中心主任



  除自住房分流瞭商品住宅需求外,北京中原地產首席分析師張大偉認為,自去年末,信貸政策的收緊,才是導致當下樓市趨冷的關鍵所在。一方面,首套 房貸收緊對市場的支付能力影響非常大。以購房者買一套總價200萬元的房子首付30%,貸款140萬元計算。利率從去年底的8.5折抬高到目前的基準上 浮,以上浮5%計算,140萬貸30年,月供就從之前的8008元上升到9199元。另一方面,二手房交易放款時間平均在3個月左右,相比往年拉長一個月 以上,導致很多交易停滯。

  雖然諸如陳志等業內人士認為,由於自住房優先政策的存在,大量沒有優先資格的買房人被搖中的幾率很小,所以自住商品房帶來的這種觀望並不理性。然而這種觀望確實已經形成瞭。

  當2012年年底印象臺湖一期開盤時,臺湖區域還隻有這一個新盤。而到去年底,臺湖區域已經多瞭數個新項目,包括泰禾1號街區、首開萬科公園裡以及世紀鴻項目。

  這樣一個20多萬的數字是什麼概念?在北京房地產業協會秘書長陳志看來,這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。根據來自地產機構的統計,2013年,北京共成交商品住宅新房11.89萬套。

  從3月中旬開始,從住總萬科橙被"降價"開始,原來被認為堅挺的北京樓市,松動的跡象越來越明顯。雖然不少開發商並不願意承認降價,或者隻是說下調預期、調整產品,但在很多買房人及業內人士看來,北京樓市的松動,已經是現在進行時,一些調整越來越主動,越來越真切。

  今年2月以來,北京樓市庫存開始增加。5月10日,北京商品住宅新房庫存重新站回7萬套,創造瞭13個月以來的新高。

  住總萬科橙21680元/平方米開盤,被認為是"降價"

  包括亦莊、臺湖以及通州核心區("五一"期間,通州核心區的K2清水灣推出1.7萬元/平方米的特價房),都是近年來供應比較大的區域。

  面對市場的下行,除瞭推出特價房,不少房企也做瞭一些策略上的調整。

  馮科:銀根的方向會穩定房地產市場的信心,從政策層面看,肯定不希望看到房價暴漲,也不希望出現大跌,促使市場信心恢復、交投活躍。



  李文傑:可能會有一波小行情。開發商和購房者都會看到這個機會,5月底到6月初,市場上可能會出現一波更多的降價項目,以帶動市場的成交,房企 加快銷售去庫存,也為瞭三季度拿地創造條件。但這不會改變市場目前的局面(降價增多),企業資金成本高,貸款額度緊還將持續一段較長的時間。

  策略分化

  5月10日這一天,李京(化名)撥打瞭4個售樓處的電話,從朝陽北路到通州,再到亦莊。他所關註的樓盤,例如亦莊區域的海梓府、林肯公園,都是近期見諸報端推出瞭"特價房"或被認為是降價的樓盤。

  新京報:大傢現在關心的是,開發商是不是真降?

北京樓市一絲寒意襲來 松動跡象初顯

  五個月過去瞭,亦莊金茂悅已經簽約195套,認購336套;金域東郡簽約76套,認購137套;而海梓府簽約隻有72套,認購115套。無論從簽約數字、認購數字,還是從整體的成交比看,海梓府的成交都是敬陪末座。同樣的條件下,降價走量的壓力就更大一些。

  陳志:我同意馮科的邏輯,現在的問題是銀根會有多大程度的放松?最近很多傳言說降準一下要降1-2個點,以前都是0.25的降,這可能釋放出近 萬億的流動性,這也說明瞭市場有慣性,上一屆政府遇到的問題,這一屆政府依然要面對,完全不放松銀根看起來不太可行瞭,但是如何使這些釋放出的資金流向實 體經濟,而非按過去的路徑進入房地產?

  金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目,匯星苑核驗傢庭12.8萬戶,匯景苑核驗傢庭11.6萬戶,兩個項目就吸引瞭24.4萬傢庭。而這兩個項目所能提供的自住商品房不過5000套。

  在萬科橙"降價"的消息被廣泛報道之後,位於通州臺湖區域的東亞印象臺湖,對外釋放瞭要降價的消息:開盤價從預期的2.6萬元/平方米降到 2.2萬元/平方米。東亞新華地產營銷總監賈玉鵬也正面回應瞭媒體對降價的追問。賈玉鵬表示,東亞新華近年來發展較快,為瞭盡快回款以備後續拿地,因此決 定快速走量。

  4月上半月

  "五一"前後,在整個房地產業內,最火的就是萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶的一個"內部演講"。在這個流傳出的版本中,毛大慶說"感到一絲寒意"。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-16/07502733242.shtml

  但隨後的一些房企和樓盤跟進,則有瞭更多主動調整的味道。

  此外,在推盤結構上,有的房企近期主推低總價的房源,打出性價比的概念,撬動更多的客戶群。如龍湖·雙瓏原著,泰禾·北京院子,近期都在推售低 總價的平層而非別墅產品;林肯公園的開發商和裕地產北京營銷中心總經理王騫對記者表示,近期推出的32000元/平方米的房源和之前36000元/平方米 的房源,分別是A區和B區,規模、園林配套都不一樣。兩邊的房源同時在售主要是滿足不同客戶群體的需求。

  處在調整中的開發商也對市場走勢表現出樂觀期待,包括央行有關信貸政策的表態。

  王騫認為,開發商"真降"的很少,更多的還隻是一種策略安排,隨著政策利好的增多,樓市也會有更積極的變化。

  不過張大偉等業內人士則認為,降價會不會繼續,北京樓市成交能否穩步上行,都需要更多的政策支持。如果政策不變,自住商品房繼續推出,北京樓市的降價也隻會繼續。 新京報記者 張旭

  觀點

  一度火熱的北京樓市已經開始降溫,未來市場趨勢以及政策走向將會如何,新京報記者邀請瞭專傢和業內人士,對此進行瞭探討。

  嘉賓

  不過,在一些業內人士看來,即便2.2萬元/平方米的價格,印象臺湖也比上一期開盤上漲瞭許多。借助輿論對萬科橙"降價"的關註,印象臺湖也成功進行瞭一次"降價"營銷。

  陳志 北京房地產業協會秘書長

  由於政府限價,萬科也表示"承擔社會責任",萬科橙以及後來首開萬科公園裡的"降價"入市,都有被動的成分。

  周興 北京天恒樂活城置業總經理

  談降價 市場分化在加劇

  新京報:最近樓市很熱鬧,有降價瞭業主鬧事的,有宣傳漲價熱銷的,你覺得樓市處於什麼階段?

  李文傑:今年以來多數房企的銷售速度都在放緩,從數字上看樓市的整體庫存在上升,銷售金額在縮減,企業已經感受到瞭資金壓力,一些項目出現瞭降價情況。

  周興:比起去年,市場熱度確實有回落,市場的分化也在加劇,有賣得不好的項目,也有賣得好的項目,還得看項目在同區域有沒有優勢。

  陳志:根據北京市住建委的數據,今年前四月獲批入市的樓盤有2.13萬套,總面積254.4萬平方米,是2011年以來最多的一年,但是前4月的成交量卻是一個低值,和2012年相當。

  在北京,如果給房價松動找一個標志性事件,不少人都會提到位於大興天宮院板塊的住總萬科橙"降價"。

  周興:開發商看降價不降價是看預期價格和實際賣價對比,比如一個項目一期賣2萬,二期本來預計賣3萬,現在隻賣瞭2.5萬,那一定是降價瞭,但是你和去年的一期比,那還是漲瞭。

  馮科:房企為瞭去庫存,或為瞭追求更好的現金流,市場出現瞭降價的項目,這不用遮掩,但是北京的降價幅度不會太大,從最基礎的供求關系上看,供需還是不足的。

前四月北京商品房成交

  新京報:近期市場傳出的央行可能降低存款準備金率(降準),以及號召銀行支持個人房貸業務,這傳達出什麼信號?

  李文傑:我覺得整體銀根上不會"放水",目前社會整體資金成本都較高,銀行一方面考慮到房地產市場下行的風險,另一方面是房貸業務利潤小,沒有 動力增加業務。但是首套房的貸款利率可能會有一些松動,因為從基準利率的7折到現在的1倍、1.2倍,首付從20%提高到30%,極大提升瞭剛需客群的購 買門檻,近期貸款利率上可能會有一些優惠。

  馮科:我們研究宏觀經濟政策,從近期幾個方面來看,銀根有望在6月-7月份出現適度放松,因為目前CPI已經在1.8%的水平,反通脹的壓力變 小,那麼反通縮的壓力就會增強。政策有上限也有下限,上限是CPI不能高於4%,下限是GDP不低於6.5%,隻要CPI適度可控,而夏糧豐收後,沒有大 的自然災害,農產品如肉禽蛋的價格穩定,就能騰出手來保經濟,央行有可能降準,也有可能實行央票逆回購來釋放資金。

  供應壓力

  談後市 未來或有成交小行情

  新京報:銀根的松動對房地產市場會有什麼影響?

  萬科領銜?

  陳志:近期的影響體現在對樓市的預期上,如果有實質動作,從銀行房貸業務平衡風險和收益來看,對北京樓市的利好可能更大一些。



  金隅嘉業旗下兩個自住商品房項目吸引瞭24.4萬傢庭,這大體相當於北京市場兩年的新房交易量。而兩項目所能提供的自住商品房不過5000套。

  北京今年樓市價格松動標志性事件

  3月16日

  類似的還有通州臺湖區域。東亞印象臺湖在4月初"降價"開盤,也是已經感受到區域供應增加的潛在壓力。

  4月初

  東亞印象臺湖開盤,價格從預期的2.6萬元/平方米下調到2.2萬元/平方米

  業內人士認為,降價會不會繼續,北京樓市成交能否穩步上行,都需要更多的政策支持。

  亦莊林肯公園推出A區32000元/平方米房源,較B區36000元/平方米的價格下調

  接近印象臺湖項目的人士對記者表示,相對於萬科的品牌優勢、產品的區位優勢,印象臺湖必須更堅決地快速跑量,才能從區域競爭中勝出。

  亦莊海梓府推出特價房,28800元/平方米,較此前36000元/平方米報價下調

  "五一"期間

  通州K2清水灣推出17000元/平方米(地上地下平均價)的房源

  海梓府所在的亦莊乃至更具體的河西區,是近年來北京供應量較大的區域之一。海梓府周邊,還有萬科旗下的金域東郡、方興旗下的亦莊金茂悅。三個項目共同構成"河西三盤"。但海梓府是三個項目中去化速度最慢的。

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  在亦莊區域,保利與融創開發的楓丹壹號是近期為數不多漲價的項目。5月10日,楓丹壹號開盤,價格從上一期的34000多元/平方米漲到39000元/平方米。不過相對於去年10月一次推出499套房源,這次楓丹壹號隻推瞭200多套房。

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